Investissement locatif : que contient la dernière version du statut du bailleur privé intégrée au PLF 2026 ?
Bonne nouvelle pour l’immobilier : le statut du bailleur privé, très attendu par les investisseurs et les professionnels du logement, a bien été intégré au Projet de Loi de Finances (PLF) 2026. Le Premier ministre, Sébastien Lecornu, s’apprête à faire adopter le texte en recourant à l’article 49.3 de la Constitution.
Et surprise : le dispositif retenu serait plus ambitieux qu’anticipé, avec des mesures visant à relancer l’investissement locatif, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Décryptage.
Un dispositif plus incitatif que la version votée au Sénat
Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, l’avait annoncé lors des vœux du groupe Action Logement organisés ce lundi 20 janvier :
« Le statut du bailleur tel que validé ce jour par Matignon sera réellement incitatif, comme nous le souhaitions. »
La version adoptée par les sénateurs en décembre dernier n’avait pas convaincu une partie des acteurs du secteur. Cette fois, le Gouvernement semble avoir entendu les critiques, en proposant une formule plus équilibrée entre immobilier neuf et ancien, tout en engageant sa responsabilité sur le texte.
Exit le “statut du bailleur privé”, place au « dispositif Jeanbrun »
Sauf censure du Gouvernement, le nouveau mécanisme — proposé par Vincent Jeanbrun — pourrait désormais porter son nom : le “dispositif Jeanbrun”.
Objectif affiché : relancer l’investissement locatif et stimuler la production de logements.
Le ministre s’est d’ailleurs félicité auprès de l’AFP :
« C’est une très bonne nouvelle parce que nous allons pouvoir relancer fortement le secteur du logement. Ce dispositif va créer un choc d’offre et permettre de construire près de 50 000 logements en plus par an. »
Investissement locatif dans le neuf : un amortissement fiscal selon le niveau de loyer
Pour l’investissement dans le neuf, le dispositif prévoit un amortissement fiscal annuel, dont le taux varie en fonction du niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social) :
- 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire, avec un plafond fixé à 8 000 €
- 4,5 % par an pour un logement à loyer social, plafond fixé à 10 000 €
- 5,5 % par an pour un logement à loyer très social, plafond fixé à 12 000 €
👉 Dans tous les cas, l’investisseur devra s’engager à louer le bien pendant 9 ans.
Autre point notable : le dispositif ne prévoit pas de zonage, ce qui élargit potentiellement son application.
Investissement locatif dans l’ancien : des travaux lourds obligatoires
Côté immobilier ancien, l’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux lourds, représentant au minimum 30 % du prix d’achat du logement.
Les avantages fiscaux sont également modulés selon le niveau de loyer :
- 3 % pour un logement à loyer intermédiaire
- 3,5 % si le loyer est considéré comme social
- 4 % pour un loyer très social
⚠️ La limite d’amortissement est toutefois plafonnée à 10 700 € par an.
Comme pour le neuf, le bénéfice du dispositif implique un engagement de location de 9 ans.
Et bonne nouvelle pour les investisseurs : il s’appliquerait sur l’ensemble du territoire français.
Déficit foncier : une évolution majeure pour les propriétaires bailleurs
Autre nouveauté importante : l’investisseur pourrait désormais déduire son déficit foncier de l’ensemble de ses revenus.
Jusqu’ici, cette déduction était plus encadrée et ne pouvait s’imputer que de manière limitée sur certains revenus. Cette mesure pourrait donc représenter un levier fiscal particulièrement intéressant, notamment pour les investisseurs réalisant des travaux dans l’ancien.
Un dispositif qui pourrait rapporter plus de 500 millions d’euros à l’État
Selon les estimations du Gouvernement, le “dispositif Jeanbrun” pourrait générer plus de 500 millions d’euros de recettes fiscales.
Une réforme qui, si elle est définitivement adoptée, pourrait marquer un tournant pour l’investissement locatif en France, dans un contexte où l’offre locative reste sous tension dans de nombreux territoires.
Immobilier Patrick RENAN, Saint Cyr l’Ecole et environs, cliquer ici
